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土地家屋の相続について |
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名前：あれっ [2010/09/25,02:15:47] no.1010042458
父の死去に伴い、父所有の土地家屋を相続することになりました(予定)。この不動産について相談させてください。
この不動産を含む一帯で以前からマンション建設計画があり、去年の暮れに父とその開発業者の間で売買契約(表題は附帯約定書)が結ばれています。ただし、計画全体がまとまっていない為、売買は実行されていません。
この契約を引継ぐ(引継がなければならない)場合、住み替えが必要になりますが、現在の私の状況では買換え特例が受けられないようです。従って、特例が受けられないのであれば、そのことによる税金の負担分くらいは、上記契約に上乗せするよう交渉したいと考えています。また、上乗せがない場合、通勤や生活の便を考えるとメリットの少ない契約なので解消も視野に入れたいと考えています。
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現在の居住状況：母、妻、子供と同居
父母の居住年数：25年
私の居住年数：15年(被扶養者として同居：6年、別居：10年、別世帯として同居：9年)
土地家屋の評価：6000万円程度
土地所有者の変遷：祖父が購入→23年前に祖母、父が相続→12年前に祖母分を父が相続→私が相続(予定)
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■契約についての相談
1．この契約を私が引継ぐ義務はありますでしょうか。
2．或いは、私が契約内容の見直しや契約解除を求めることは可能でしょうか。
3．契約をそのまま引継ぐ場合、私自身の署名捺印で契約書を作り直した方が良いのでしょうか。
4．契約書を作り直さなかった場合、法的な問題が発生する可能性はありますでしょうか。
■売却住替えについての相談
1．どういった税金がどれくらいかかるのでしょうか。
2．また、節税の観点からすると私より、同居の母が相続する方がメリットがあるのでしょうか。
長文、乱文で申し訳ありませんがアドバイスをいただけたら幸いです。宜しくお願い致します。
無題
名前：前野 [2010/09/27,16:25:38] no.1010042459
まず、契約についてですが、相続人は相続の開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継することになりますから、被相続人の契約行為の結果生じた法的地位も引き継ぐことになります。あまり聴き慣れない「附帯約定書」なるものが売買契約書に看做される類の契約書類であるなら履行の義務があるはずです。この場合、書類上の名義人が被相続人のままであったとしても、双方において法律上の効力に何ら変わりありませんから、改めて作り直す必要もないでしょう。ただ、確認の意味で相続人が締結済の契約内容を確認している旨の合意書等何らかの書類は交わしておく方が良いでしょうね。税金については、相続税、居住用財産としての3,000万円特別控除特例やご質問の買い替えの特例など複数のケースを考慮の上、一番有利な方法を選択すべきでしょう。ご相談内容によれば居住用としての要件は備えているように思いますが、相続財産の総額や相続人の数等が不明ですので、明確な回答は困難です。
尚、現在の売買契約が有効であるという前提で考えた場合、税務署は売買代金の残金の請求権（債権）を相続したと看做す可能性が大で、相談者が当該土地家屋の相続を不動産（相続税評価額は時価よりも低いのが普通）としての相続と考えているとすれば間違って解釈している可能性があります。見方によって税額に大きなが差が生ずる可能性がありますから、契約内容等を再確認する必要があるように思います。特例についても適用要件が細かく定められていますから、独り善がりの考えや断片的な情報提供による他人の判断をあてにせず、相続方法全体も含めて税務署に相談することをお勧めします。又、ご相談の土地家屋のように契約中であり引渡しが未了である今回のようなケースで契約解除をした場合でも、税務署が必ずしも不動産として相続したという立場を取るかどうかも微妙なようですよ。
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共有名義の土地はどこへ |
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名前：悩む男 [2010/07/15,14:02:58] no.1010042443
現在８０歳を超える叔母と共有名義の土地に関して、叔母が他界した場合どの様な扱いになりますか？
叔母と母（他界）は折り合いが悪く叔母から私への名義委譲の話もありません。
この様に共有名義の土地の見かけ上の権利者は時間と共に拡散して行きますが、法律的にはどの様な扱いになるのでしょう？
無題
名前：前野 [2010/07/16,17:58:35] no.1010042445
不動産を相続後、登記名義人の変更を放置すれば、おっしゃるように世代交代を経る毎に法定相続人が拡散して行きます。つまり叔母さんが亡くなれば、その子供（相談者のいとこ）が法定相続人となり、子供も亡くなればその配偶者とその子供というように相続人がどんどん多数になります。こうなりますと、その不動産に関する法律行為をしようとした場合、所有者全員から同意を得ることが必要ですので、売却等は現実的に不可能となってしまいます。従ってご相談の土地は、表面的には共有名義の土地としての財産に変化はありませんが、権利関係の複雑な利用し難い不動産として扱われ、流通価格としての価値は大幅に下がらざるを得ないでしょう。
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区画整理事業施工地区内での建て替について |
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名前：中村 [2010/05/29,19:13:05] no.1010042431
区画整理事業施工地区内に住んでいるものです。
事業計画決定が平成9年、事業施工期間が平成9年度～平成26年度です。
進捗を市に確認したところ、全体の22%であり、施工期間は平成26年度ではあるものの、実際問題、移転はこの先10年程度はないであろう、とのことでした。
そこで、今の家が築30年であること、雨漏り等の老朽化も著しいこと、社会通念上、築30年は立替時期でもあることから、今の土地に新築へ立替をしてもよいかと相談をしました。
ところが、区画整理事業施工地区内においては、地震などの災害で家が破壊されない限り、新築への立替は不可能との回答でした（土地区画整理法に反するとのこと）。
しかし、法律を読んでみると（土地区画整理法第76条だと思うのですが）、都道府県知事等に許可申請をすれば、新築の許可がおりるとの記載があります。
また、他自治体のHPにも許可申請や許可基準の記載等もありました。
正しい情報はどちらでしょうか？
なお、仮換地指定はされており、『仮換地について使用または収益を開始することができる日』はまだ通知されていません。
専門外かと思いますが、回答いただけますと幸いです。
何卒よろしくお願いいたします。
無題
名前：前野 [2010/06/01,17:23:04] no.1010042432
ご指摘のように門外漢ですから、当事者であるだけにこの件について研究されている相談者の方が余程詳しいのではないでしょうか。一応条文等を確認しましたが、相談者のご指摘どおり、事業計画が決定、公告されるとその地区は法７６条１項により建築行為が制限され、許可を得る必要があるとなっています。この条文の目的は事業の円滑な進行を促し無用な損失を抑えることでしょうから、建替えや新築が全く不可能ということはないはずです。従前の土地（現在の利用地）の使用収益を禁止するならば、同じタイミングで仮換地の使用が認められて然るべきでしょう。想像するに、組合？からの回答で「できない」との回答の意味は、新築等の結果生ずると思われる評価額増に対し、損失補てん等ができないことを言ってるのではないでしょうか。
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信託登記について |
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名前：taka [2009/11/09,22:44:02] no.1010042387
私個人が所有する賃貸アパートをたとえば会社Aに所有権の信託登記出来るのでしょうか？
出来た場合、所有者はその会社Aとなり税金等々の請求はその会社に行くのですか？それとも私に来るのですか？
無題
名前：前野 [2009/11/12,14:12:27] no.1010042389
平成１６年に信託業法が改正され「信託」法制が整備されました。この法改正に伴い流動化（証券化）された不動産も増加し、通常の実物不動産売買とは異なって「信託受益権」を売買するケースも耳にするようになってきました。ただ、まだまだ一般的にはなじみが薄く、まず、新規の信託会社設立や受益権売買可能な業者登録をするには様々な制約がありますし、事業規模も１０億円を超えるような案件に限定されているのが現状でしょう。従ってご相談のケースも理論的には信託会社に委託は可能なのでしょうが、引き受けてくれるかどうかは疑問です。尚、可能かどうかは別として、取引形態は委託者（資産の所有者である相談者）が資産（今回はアパート）を受託者（信託会社＝信託銀行など免許・登録を受けている法人）に信託し、経済的利益（＝信託受益権／賃料から受託者の手数料や固定資産税などの運営費用等を差し引いた額）を受け取ることになります。又この「信託受益権」は売買が可能であり、有価証券扱いですので、不動産取得税や登録免許税は非課税となるようなメリットもあります。
税金等は私が支払います。
名前：田舎の大将 [2009/11/16,10:52:26] no.1010042392
早速メールをいただき、ありがとうございます。
早速質問に答えます。
私の【レンタルショップ】は有限会社になっていますが、先ほど言ったように、500万円以上で買っていただければ、税金や名義変更などは私が致し、支払いも致します。
ただ、500万円以下の場合は少し考えさせてもらい、連絡を差し上げます。
他に詳しい事は、電話なりメールなりでお問い合わせして下さい。
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境界塀の損害賠償 |
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名前：iw [2009/09/28,11:10:06] no.1010042360
中古住宅を約10年前に購入した。隣家住民が非常識な人間のため、境界塀を自前で作製した。その後昨年隣家が競売になり、約６ヶ月後に引っ越した。ところが、隣家住民は境界塀（アルミ製）にゴルフボールを打ちつけて穴を開けたり、へこませていることが引っ越し後判明した。この損害賠償の支払いは元隣家住民かそれとも隣家落札者でしょうか？元住民が応じなければ隣家落札者の支払いとなるでしょうか？
隣家競売落札者は中古住宅購入時の仲介者で、隣家住民は信用できる人物だからといってたが、近所の住民は常識のない人間としていた。
無題
名前：前野 [2009/10/01,19:31:06] no.1010042364
他人の物品を傷つけたという不法行為によるものですから、競落者とはまったく関係ない話で、傷つけた本人が負うべき賠償責任です。難しいでしょうが本人に請求するしかないでしょう。
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名義貸し |
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名前：mori [2009/08/19,20:01:11] no.1010042350
現在私は県内のS市営住宅に入居しています。
S市とは少し離れたT市(住まいとは違う地域)に知り合いが購入したマンションがあり、およそ半年間だけある事情でそこのマンションの所有名義人になって欲しいと頼まれています。
固定資産税は知り合いが全額支払いしてくれるので問題はないのですが、現在私はS市の市営住宅に入居しておりますので、もし名義を貸した場合、市役所に固定資産税の支払いを経由してマンションを購入したと思われ、マンションがあるなら市営住宅から退居して下さいという事になってしまわないでしょうか?
実際はそのマンションには住まないし、あくまで名義だけを半年間貸すだけで自分には全くのプラスはないのです。
市の住宅というのは所得によって家賃も変わってきますので、
もしその事実が知られてしまうと大変な事になってしまうのではないかと心配しております。
知り合い曰く、固定資産税は直接マンションがあるT市役所から納付書が届くので、今現在住んでいるS市役所には関係ないから
大丈夫だというのですが、どういうものなのでしょうか…?
知り合いはとても信頼できる人なのでその辺は安心なのですが、市営住宅なだけにどうするものかと躊躇してます。
ご相談にのって下さい。
無題
名前：前野 [2009/08/21,10:31:19] no.1010042351
お世話になった方かも知れませんが、おやめになった方が良いと思います。その理由は世間（特に企業に対し）で顕著になっている法令順守（いわゆるコンプライアンス）という風潮があるからです。最近は一般の取引にも徐々に反映されつつあり、古きよき時代の馴れ合いによる取引が許されなくなってきています。今回の行為は、今最も厳しい目にさらされている役所相手に対する違法行為であり、露見すれば当然その報いがわが身に降りかかることは自明ですから、リスクが多すぎるでしょう。又、費用面は相手が負担するにしても、税金面では、固定資産税以外に表面に出るだけでも不動産取得税（購入後半年～数年後）や登録免許税（登記時）（いづれも国税）が購入者（登記名義人であるmoriさん）に課税されるはずです。相手方にとっても自分名義にする際には再度の税額あるいは費用負担が出てくるのですから、どういう事情によることなのか不明ですが、もったいない話のように思います。何よりも他人名義にしてしまったら、相手（今回の場合でしたらmoriさん）に心変わりされてしまったら、取り戻すのにはやっかいなことになるはずであり、そのリスクは相当なもののはずです。
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宅地を相続した個人 |
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名前：taoka [2009/07/01,22:14:47] no.1010042318
お尋ね致します。
相続により現在駐車場になっている宅地を
兄弟4人で相続しました。
この宅地を数個に分筆して、一般消費者に販売する場合
（契約などの仲介業務は不動産屋に依頼）
法的に問題ありまか？
無題
名前：前野 [2009/07/06,17:57:08] no.1010042321
分筆するに当たっては当然ですが法規（登記法）に則る必要があります。個人で簡単にできるものでもありませんから、測量士等に依頼することになるでしょう。その上で不動産業者に仲介業務を依頼するのでしたら、何ら問題はありません。
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場所 |
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名前：なまこ [2009/06/09,00:21:09] no.1010042309
実は不動から少しかけはなれるかもしれませんが、タコヤキ露店をする場所を探しております。
店舗を借りる予算はなく、露店をおもいつきました。保健所の方法も資格もバッチリですが、問題は場所です。道路なんかは怖い人がくるという噂をきいたので、敷地を探してます。家、駐車場、軒下何でもけっこうです。
スーパーなどは主に専門業者がいるということで何軒もことわられました。一般の会社にも飛び込みましたが全然ダメでした。場所ないでしょうか？
ちなみに大阪です。
無題
名前：前野 [2009/06/10,09:38:22] no.1010042313
決意したのでしたら、自分の創意・熱意・努力しかありません。世の成功者と喧伝される人は全てそうしています。頑張ってください。
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両親の敷地に家を建てる |
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名前：トメ吉 [2009/06/08,14:29:08] no.1010042308
実家の敷地内に、子供夫婦の家を建てたいと考えてます。
土地は約185平米です。
現在両親が住んでいる家の一部を取り壊し、その土地を分筆してもらい、独立した新築を建てたいと思っています。
両親の家をなるべく使いやすく残したい為、新たに分筆したい土地がぎりぎり50平米くらいです。（道路には2ｍ以上接してます）
将来には、その土地は2人の子供で相続する為、この際はっきり分筆したいと考えています。（住宅ローンの担保の事もあるので）
ところが、色々調べていたら、そこは敷地面積の最低限度規制が導入されたみたいで、最低面積が60平米と区役所のＨＰに記載されていました。
（という事は５０平米では分筆できないという事ですよね？）
そこで選択肢は次の２通りかと思います。
①60平米になるように、取り壊す部分を拡大する。
②取り合えず、両親の家の増築という形で2世帯にする。
そのぞれのメリット・デメリットを自分なりに考えてみました。
①のメリット…お互いへの負担がかからずに、すっきりする。ローンも組みやすい。
①のデメリット…両親の家を大幅に改築しなければならない。(とにかく古い家なので、あまりそちらにお金をかけたくない)
②のメリット…分筆等の手続きは必要なく、建築・改築費用も最低限で済む。
②のデメリット…二世帯なので、共同名義になり、ローンの担保も土地全部にかかってしまう。相続時の問題も後回しに。
自分で考えていてもこれ以上、アイデアが浮かびません。
何か他にアドバイスを頂けると助かります。
また質問ですが、②のように取り合えず二世帯住宅にし、後々、古い部分を取り壊し、土地も分筆して独立した家にすることは可能なのでしょうか？
長い質問になってしまいしたが、宜しくお願い致します。
無題
名前：前野 [2009/06/09,11:25:45] no.1010042311
多分良好な街並を維持するための「地区計画」が施行されたのでしょうね。そこで気になるのは建蔽率・容積率ですが、①②いずれの計画でもオーバーすることは無いのでしょうか。又、いずれのケースにおいても当座の土地建物の所有権はどうされるのでしょう？家のローンはトメ吉さんが組む予定のようですから、当然、新築建物の所有権はトメ吉さん名義にするのでしょうね。分筆にこだわっておられますが、分筆後の名義についてはどう考えるのでしょう？名義を変更するなら売買か贈与になるのでしょうし、名義変更しないまま建築するとなると借地にならざるを得ませんから、地代が発生しますよね。
課税の問題がありますから、親子間での贈与の特例である「相続時課税制度」の利用や「親子間の土地の賃貸借」なども含めて研究する必要が出て来そうです。
全ての条件がクリアするという前提ですが、とりあえずいつでも分離できる建物を増築後、区分所有建物（マンションや長屋と同じ理屈）として増築分をトメ吉さん名義で登記、土地は利用分（もしくは相続予定分）を借地として親に地代を支払う。相続が発生したら旧家屋を取り壊し相続分に分筆するという案は可能に思います。この場合の問題は銀行の融資でしょう。借地権付区分所有建物ということで評価し難く、予定している融資額に満たない可能性があるかも知れません。
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共有地の分割について |
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名前：keroro [2009/05/26,11:46:24] no.906082298
兄弟二人、持分1/2ずつで共有している土地があります。
相手が家を建てたいと言うことでハウスメーカーが分割案を持ってきました。
この案がどう考えても不公平感があって納得がいきません。何を言っても素人さんにはわかりませんといった感じで相手にしてもらえません。
利益関係のない第三者の方に見ていただいて、ご意見をいただきたいと思うのですが、どういった所へ相談に行けばアドバイスをいただけますでしょうか？
近くの不動産屋さんで査定をしてみようかと思ったのですが、売却は考えておりませんので無理ですよね？
不動産鑑定士さんも考えたのですが、費用がかなりかかるということであきらめました。
よろしくお願い致します。
無題
名前：前野 [2009/05/26,14:00:43] no.906082300
平成１２年から「不動産コンサルティング技能登録者」制度が始まり現在全国で２７，０００人程度の登録者があるようで、私もその一人です。国土交通大臣の認定資格で試験は年一度実施されます。受験資格者は不動産鑑定士か宅地建物取引主任者として５年以上の実務経験を積んだ者に限られ、難度は年々高まっているようです。不動産は身近な物の割りに、いざ問題が起きた場合の解決には法律知識や税務知識など複雑な専門知識が必要とされます。売買のような不動産取引や土地評価など具体的な行為に至る以前の、今回のご相談のような権利調整や土地有効利用などに関するアドバイザー業務を目的にした新たな制度です。まだ、認知度が低く利用頻度も低い制度ですが、相談されるには最適だと思います。最近は資格者を管理している「財団法人 不動産流通近代化センター」のホームページで、「登録者」の検索サービスもあります。公開されているお近くの登録者にお問い合わせしてみてください。ネットで「」内のキーワードを検索すればすぐ出てくるとおもいます。尚、お知り合いの不動産会社も資格者の居られる場合もありますから、お聞きになるのも一法かと思います。費用は内容により（どこまで接するかにより）さまざまだと思いますので事前にお話したほうが良いと思います。
