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土地の名義統合

 名前： いぬ [2012/01/11,15:28:07] No.2666 返信

土地の所有者が兄弟の名義になっているのですが
その土地を弟の名義に変更する場合、贈与税や無駄な
手数料がかからない、良い方法は無いでしょうか？

1500万程の土地資産価値で２回に分けて贈与した場合50万円
程の無駄な贈与税がかかってしいます。

土地の名義で区分わけも明確になってない場合、兄弟２名
の保有なら２分の1の所有権なのでしょうか、割合を変更しての贈与はできないのでしょうか。

贈与するだけで50万も取られるとは考えていませんでした,
何か良い方法があればご教授下さい。

無題

 名前： 前野 [2012/01/12,18:12:44] No.2668

お上が決めた税制とはうまくできていて、取りっぱぐれが無いようにできています。特に不動産にかかわる税金は、細部にわたる徴税制度に縛られていますので、逃れることは不可能です。ただ、様々な特例制度も設けられていますので、該当するかどうかは丹念に調査すべきでしょう。又、一口に土地価格といっても市場取引価格・路線価・公示地価・固定資産税評価額等いくつもありますので1500万円という価格が課税価格かどうかは確認する必要があります。尚、底地評価とすることで（当該土地に他人の建物＝借地権付建物が建っている）土地評価を低くすることができます。弟さん名義の建物を建築した上で贈与することで節税できるなどはすぐ考えられる方法でしょう。持分についてですが、謄本に持分が記載されていないのでしょうか？割合変更（持分比率の変更）ができないかとのご質問ですが、当然変更は可能（登記には売買とか贈与とか原因となる契約書類が必要）です。逆に言えば年間１１０万円という贈与税非課税枠を利用し、評価額１１０万円に相当する土地持分を毎年贈与していけば無税で贈与することも可能です。この場合登記費用が発生するので、自分で登記作業をする（時間さえあればそんなに難しいことではない）とか発生費用の軽減を考慮する必要もあると思いますが・・・。

無題

 名前： いぬ [2012/01/16,10:16:07] No.2669

前野様ご解答頂き、ありがとうございます。

課税明細書に記入の評価額が1540万円と書いてあります、建物は現在立っており自分は親と13〜4年同居しています。

路線価で1540万×1.1×0.5(兄弟で2分の1）＝850万円
それを110万円の控除を使い1回で贈与した場合
(850万円-110万円）×0.4-125万円＝170万円の贈与税。

2回で贈与した場合25万×2回で50万円の贈与税がかかる計算です。

さらに２回に分けた場合、法務局の登記費が５万〜７万かかるので、回数をわければその分の費用も倍増していくと思います。

国内から海外に姉が住所を移転してしまうので、なるべく早く処理をしたいので、何度か分けられても2回位になってしまいます、謄本の持分は特に記載されておらず名が自分と姉になっています。

何か別に方法や良い案があればお願いいたします。

無題

 名前： 前野 [2012/01/20,16:58:57] No.2671

昭和３５年の登記法改正以前には持分の記載が無い場合もあるようです。その際の持分比は平等に按分されると看做されるようですから、二名の連記なら二分の一となりますね。先にも記載したように、土地税制はがんじがらめですから、税金を逃れる妙案はありません。ただ、建物の名義はどうなっているのでしょう？もし土地の共有者（弟or姉？）と違っているなら半分は借地権であることを示し、底地権評価にすることで評価額を低くすることは可能かと思います。この場合は賃貸借契約に基づく地代の支払い等の実績が必要となるでしょうがね。

無題

 名前： 伊藤 [2012/01/10,22:19:43] No.2665 返信

今の家を買った縁で、収益マンション・不動産などを、買ってます。不動産（お金は私が全額出しています）を買って転売をしていますが、利益は折半です。
今度も、競売前の物件を買うつもりですが、今回もお金は全額私が払います。利益はもちろん折半になると思います。このような取引ででた利益は折半が正当なのでしょうか。

無題

 名前： 前野 [2012/01/12,16:10:35] No.2667

ご質問の内容だけでは、不動産事業に対する当事者間のかかわり具合が不明であり、利益配分が妥当かどうかの判断はできません。仮に不動産業者からの仲介による購入及び売却ならば法定の仲介手数料（売買代金×３％＋６万円）を支払えば済む筈です。競売による購入だったとしても仲介手数料を基準に見合う手数料程度が基準となるはずです。いずれにしても不動産取引は資金提供者が最大のリスクを負う（購入価格で売却できない可能性が常にある）筈ですから、リスクの無い他者と利益折半というのはやや不利なような気がします。ただ、不動産取引はさまざまであり、個別に取り決めする必要があります。

無題

 名前： らすかる [2011/12/15,16:19:55] No.2662 返信

伊豆にある別荘地帯の土地売却について教えてください。

義母が以前、伊豆の土地を相続しました。別荘地帯の一角ですが、購入してから一度も建物を建てたことがありません。
その一帯を管理している会社から毎年３万円ほどの手数料を請求されています。
また、先日は水道設置として３００万円の負担金の話もきたようで、売却を検討しはじめました。

この管理会社を調べたところ、原野（別荘？）商法で悪名高い会社であることがわかりました。

今後も使う予定のない土地であることから、売却したいと思うのですが、その場合、地元の不動産会社に相談するのが良いのでしょうか？（場所は修善寺の近くです）
都内の不動産会社へお願いした場合、見積もり等だけでも手数料がかかるものなのでしょうか？

もし値がつかないような場合は市町村への寄付はできるのでしょうか？

ご教示よろしくお願いいたします。

無題

 名前： 前野 [2011/12/16,16:51:53] No.2663

毎月３万円の管理費用だけでもそこそこのマンション管理費並みですね。それだけの管理費を徴収していながら水道設置費用として３００万円の新たな負担ですか？もし負担し続けるなら、５０００万円以上で取引できる可能性のある別荘地でもない限り、馬鹿らしくて維持・保有できませんよね。処分方法の件ですが可能性のある順番からすればまずはお調べになった悪名高い管理会社への買取請求。次に地元不動産会社への打診。そして最寄の不動産会社への相談という順序となるでしょうね。都内不動産会社への調査依頼が無償で可能かどうかということですが、所在地番、場所の明示、分譲会社、面積、道路を含む設備状況等の資料があれば、おおよその価格査定は無償提供が可能だと思いますよ。（少なくとも当社では可能です。）ただ、前提条件となる資料が無い場合は調査費用の実費をご請求させていただくことになります。

ありがとうございました

 名前： らすかる [2011/12/20,17:21:04] No.2664

義母に話してみます。
所在地番、場所の明示、分譲会社、面積、道路を含む設備状況等の資料を探してみます。
ありがとうございました。

ボヤ事件

 名前： なお [2011/12/05,14:23:21] No.2659 返信

新築の賃貸に住んで2年目になります。
先日ボヤをおこしてしまいました。
燃えた換気扇を取り換えたり、こげた板をかえたり、キッチンのつり戸棚を替えたり、壁や天井もすっかりとり替えて工事が終わりました。
大家さんの保険をつかったそうです。
後日、今回のことが原因ででてきた瑕疵を退去時に修復しますという念書を書いてもらうように言われました。
そのような瑕疵への責任また、念書をかく責任があるのでしょうか？

無題

 名前： 前野 [2011/12/06,16:20:02] No.2661

民法では第三者に損害を与えた場合賠償責任が生じますが、失火が原因の場合は失火法により類焼責任等の賠償義務を免れます。ただ、借家人と家主の間では賃貸借契約締結されており、借家人には原状回復義務が課されている為、解約時、部屋を元に戻して退去するという債務が存在します。従って失火により元に戻せないとすれば債務不履行が生ずることとなり、今回の失火で生じた修復工事（債務）の履行責任を家主から迫られれば応じる必要があります。
ただ、「今回の失火による瑕疵」がどの範囲のものなのかが不明ですので、ある程度説明を受け納得して署名することをお勧めします。
余談ですが、今回の入居時には保険には入らなかったのでしょうか？

建売住宅引き渡し前の値下げについて

 名前： ほりかわ [2011/10/24,14:20:25] No.2658 返信

はじめまして。
先日、近所で４棟の建売住宅が売り出された際、場所は希望に合っていたので施工前に仮契約を行いました。

ローン審査も終了し、契約も行い、いよいよ完成という時期になって、売れ残ったほかの棟が一斉に２００万価格が下がったチラシが現地にて配布されていました。

そのことを仲介業者に質問したところ、「そんなはずはない」の一点張り。
私も何かの間違いかと思ってしばらく気にしないでいたのですが、引き渡しが終了した次の日から一斉に価格を下げた情報が公開されました。

仲介業者曰く、価格の公示前に別の業者がこっそり売り主から情報を仕入れ、無断で価格を下げてチラシを配布した板らしい、とのこと。

どのみち下がってしまったものは仕方ないのですが、勝手に価格を下げたチラシを近所に撒いて、知らんぷりして引き渡すという行為に納得がいっていません。
売り主に対して抗議を行ってもよいものでしょうか？